商辦空置率在2011年Q2下降

【MyGoNews廖賢龍/臺北報導(dǎo)】陸客自由行上路，衍生的周邊商機，間接帶動2011年第二季商辦價格逆勢上揚，北市辦公室平均售價約70萬元/坪，各等級大樓價格皆有小幅上漲，年化租金報酬率約2.70%，報酬率持平。臺北市商辦平均租金為1,932元/坪，租金小幅走揚，空置率下降至11.34％，連續(xù)兩季收斂表現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)復(fù)甦力道強勁，B級辦公空置率明顯改善。內(nèi)科廠辦方面，平均租金約為1,146元，空置率約為12.19%，租賃市場表現(xiàn)持平，但平均售價上漲至45.3萬元，年化租金報酬率下滑至3.03%，與商辦的報酬率差距縮小。

根據(jù)全球資產(chǎn)統(tǒng)計，在買賣市場方面，第二季商用不動產(chǎn)大型交易累計成交約182億元，受到奢侈稅的衝擊，交易量比第一季的261億元下滑，但五月下旬交易量逐步回升。交易產(chǎn)品佔比，以純辦成交量排名第一，金額達(dá)80億元(佔44%)，商場店面成交約67億元，佔37%，排名居次。在買方背景方面，比較特別的除了國泰、富邦等大型壽險業(yè)者外，像中國人壽、臺銀人壽、臺灣產(chǎn)物保險等過去投資不動產(chǎn)比例較低的保險公司，亦紛紛加碼投資不動產(chǎn)，6月底還有逾40億元的內(nèi)科廠辦要標(biāo)售，大型商用不動產(chǎn)交易量有機會再攀升。

全球資產(chǎn)管理公司專案經(jīng)理王維宏表示，第二季最受矚目的交易就是5月中旬的三陽忠孝大樓法拍高價脫標(biāo)，成功激勵投資人信心，其中低樓層商場被富邦人壽以20.11億元拍下，高樓層辦公室被吉富中華以21.3億元標(biāo)下，成交價格創(chuàng)下B級辦公新高，也帶動後來新光REAT三棟辦公大樓的脫標(biāo)行情，頻頻創(chuàng)下區(qū)域行情新高價，一掃前兩個月奢侈稅的陰影，但六月新稅制上路後，部分屋主因處分成本增加，有將物業(yè)延後銷售的狀況產(chǎn)生，市場供給量恐怕暫時會減少。

王維宏表示，4、5月受到奢侈稅的影響，市場交易量下滑，但價格修正不明顯，但6月受到市場交易案例激勵，價量同時回升，部分B辦甚至已有單價突破百萬元的記錄產(chǎn)生。整體而言，北市辦公室平均售價約70萬元/坪，各等級大樓價格皆有小幅上漲，售價最高的信義世貿(mào)商圈，價格約84萬，其次為敦南商圈的80萬；若換算租金年報酬率，平均報酬率仍維持在2.5％～3.2％，由於租金同步上揚，故租金報酬率並未再下滑，維持在2.7％的水準(zhǔn)。

第二季商辦平均空置率為11.34%，空置率連續(xù)兩季收斂，產(chǎn)業(yè)需求持續(xù)發(fā)酵，各等級大樓空置率普遍呈現(xiàn)收斂，前兩季承租方需求集中在外商居多的A級以上辦公，但本季以本土企業(yè)為主的B級辦公收斂幅度更高於A級辦公，顯見本土或中小企業(yè)繼外商企業(yè)後也開始擴充辦公空間，產(chǎn)業(yè)擴張需求大增，主計處公布的5月失業(yè)率為4.27％，也是近33個月最低。從各商圈分析，平均空置率最低的商圈仍由敦南商圈居冠(6.25％)，空置率已接近金融海嘯之前的良好水準(zhǔn)，其中像是空置率較高的松江南京商圈(13.6％)、南京四五段商圈(10.95％)、站前西門商圈(8.84％)，空置率皆有明顯的收斂，許多空置已久的單位，在本季都迅速去化，其中除了辦公使用之外，部分大樓改裝為旅館的使用，也降低了B辦的空置率。

租金方面，依據(jù)全球資產(chǎn)統(tǒng)計，第二季北市辦公平均租金1,932元，租金小幅上揚，其中A+級大樓2,779元，A級大樓1,764元，B級大樓1,404元，整體而言，租金水準(zhǔn)擺脫長期持平走勢，展現(xiàn)上攻力道，加上空置率逐漸降至十位數(shù)以下，對市場租金上調(diào)提供良好的支撐。

陸客來臺自由行的政策確定本季末登場，未來有利商場及觀光類商用不動產(chǎn)持續(xù)加溫，加上B辦仍有改建或轉(zhuǎn)作旅館的附加價值，也激勵更多投資人搶進(jìn)B辦市場。奢侈稅政策有效抑制短期投機需求，讓市場回歸企業(yè)自用及長期置產(chǎn)，尤其目前陸客/陸企來臺投資購屋仍未全面發(fā)酵，租金水準(zhǔn)仍有上漲空間，有利於租金報酬率維持在一定水準(zhǔn)。

                                          臺北市2011Q2純辦及廠辦大樓行情